O que é um Ativo Last Mile?
O termo “last mile” refere-se à última etapa no processo de entrega de produtos até o consumidor final. No contexto logístico, um ativo last mile denota instalações que são projetadas para facilitar o envio e recebimento de mercadorias de forma eficiente, geralmente em áreas urbanas de alta densidade populacional. Esses ativos são fundamentais para atender à crescente demanda por serviços de entrega rápida, especialmente aqueles impulsionados pelo aumento do comércio eletrônico. Tais instalações são estratégicas para empresas que visam fornecer um serviço de entrega ágil e efetivo, essencial para manter a competitividade no mercado atual.
A Importância do Last Mile no Comércio Eletrônico
O last mile desempenha um papel crucial no sucesso do comércio eletrônico. Com a ascensão das compras online, cada vez mais consumidores esperam receber seus produtos de maneira rápida e eficiente. Aqui estão algumas razões que destacam a importância dessa etapa:
- Experiência do Cliente: Entregas rápidas melhoram a satisfação do cliente, promovendo uma experiência positiva que pode fidelizar o consumidor.
- Redução de Custos: Operações logísticas eficientes podem reduzir custos de transporte e armazenamento, impactando diretamente na rentabilidade.
- Atendimento à Demanda: Atender a crescente demanda por entregas na mesma dia ou no dia seguinte se tornou um diferencial competitivo.
Detalhes da Aquisição do Galpão em Diadema
O GGRC11, fundo de investimento imobiliário, anunciou a aquisição de um ativo logístico no distrito de Piraporinha, na cidade de Diadema (SP). Este galpão, conhecido como CD Diadema, está estrategicamente situado nas proximidades das rodovias Anchieta e Imigrantes, áreas de grande movimentação logística.
A edificação, que ocupa um terreno com 34.378 m² e apresenta uma área construída de aproximadamente 21.385 m², foi recentemente reformada, garantindo padrões construtivos elevados que visam reduzir custos de manutenção e aumentar a atratividade para operadores logísticos.
Análise do Cap Rate e Yield Projetado
Ao considerar o investimento, o cap rate e o yield projetado são aspectos importantes que refletem a rentabilidade do ativo. Neste caso, a taxa de retorno desalavancada inicial da operação gira em torno de 8,06% ao ano. Se o financiamento for considerado através de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), a Zagros Capital estima um cash-on-cash yield de 17,20% ao ano.
Isso indica um aumento na rentabilidade sobre o capital próprio, destacando a eficiência financeira do investimento.
Contrato de Locação: Segurança Financeira
A totalidade do espaço do CD Diadema encontra-se ocupada pela Replas Comercial Ltda., uma distribuidora de resinas termoplásticas, elastômeros e insumos voltados à indústria do plástico. O contrato de locação estabelece um prazo de 72 meses, com início previsto para outubro de 2025.
O aluguel mensal é fixado em R$ 624.464, com um índice de reajuste anual atrelado ao IPCA. Essa estrutura contratual oferece uma base sólida para o fluxo de caixa do GGRC11.
Estratégias de Financiamento Utilizadas
Para viabilizar a compra do ativo, o desembolso foi organizado em três partes:
- R$ 75 milhões provenientes de CRI da Opea Securitizadora (IPCA + 7,5% ao ano, com pagamento diferido até fevereiro de 2027);
- aproximadamente R$ 17 milhões através da compensação de cotas da 11ª emissão;
- cerca de R$ 1 milhão em recursos financeiros diretos.
Essa abordagem de financiamento foi projetada para preservar a liquidez e otimizar o custo do capital do fundo.
O Papel do CRI na Aquisição
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) desempenham um fator fundamental na estruturação deste investimento. Eles permitem que o fundo levante capital a um custo relativamente baixo, garantindo que a aquisição ocorra de modo eficiente e garantindo segurança financeira ao longo do contrato de locação.
Expectativas de Retorno para Investidores
Os investidores do GGRC11 podem esperar retornos atraentes, com o cash-on-cash yield de 17,20% ao ano durante a vigência do contrato de locação. Este tipo de retorno é um indicativo da robustez da estrutura do fundo em gerar renda de forma eficaz, especialmente em um cenário de crescimento do e-commerce e aumento da demanda logística.
Impacto no Portfólio do GGRC11
A aquisição em Diadema representa um passo significativo na estratégia de diversificação e expansão do portfólio do GGRC11. O fundo já havia se demonstrado ativo no mercado, realizando a compra de outros galpões, como um na região de Garuva (SC), o que evidência um aumento significativo na presença do fundo em áreas com alta demanda por operações logísticas.
Com a nova propriedade, os indicadores operacionais do fundo fortalecem-se ainda mais. Em abril, o fundo reportou um resultado de R$ 18,8 milhões, uma vacância física de apenas 0,19%, e uma área bruta locável (ABL) superior a 786 mil m², atendendo a uma base de mais de 341 mil cotistas.
Considerações Finais sobre o Investimento
A compra do galpão em Diadema não apenas reforça a posição do GGRC11 no mercado de last mile, mas também ilustra uma abordagem estratégica para capitalizar sobre as oportunidades de crescimento no setor logístico. À medida que o comércio eletrônico continua a expandir, é provável que a relevância dos ativos last mile se torne ainda mais crítica, fazendo desse um investimento promissor no atual cenário econômico.
